地产一哥说了什么?

地产一哥说了什么?

根据“三道红线”的监管要求,房地产企业的剔除预收款的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不得小于1倍。依据踩线的条数,监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理,每降低一档,有息负债规模增速上限增加5%,即使是处于绿档位置的房企,有息负债年增幅也不得超过15%。

作为行业的龙头,万科在兼顾发展与风控方面一直可圈可点,是头部绿档房企。

2021半年报显示,万科集团的营业收入为1671.1亿,同比增长约14.2%。在财务结构上,集团净负债率仅为20.2%,而且近20年来的净负债率均在40%以下,维持在行业低位;剔除预收款项的资产负债率为69.7%;现金短债比近似为2.32,持有货币资金1952.2亿元。

“今年很多同行的现金流比较紧张,万科的话一直还是比较稳健,财务数据显示现金有接近2000亿,这么多钱怎么花,我们过去几年老被人骂太保守。”在资金怎么花的问题上,郁亮表示万科有投资团队,没有并购团队,只要市场有机会就做,没机会就不做,万科不是投行,不是要把人吃掉。

对于恒大的问题,郁亮坦言,“行业冬天来了,大家都冷,首先要自己解决自己过冬问题,救人先要保证自己的安全。”

万科一贯略显谨慎的理念,符合当下行业的发展状况。在媒体交流会上,郁亮也继续向市场传递出其克制和稳健的态度,“活下去,不是熬下去,要活得好,活得久,要找到下个春天活下去的基本能力和方法,这个很关键。”

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谈行业:“常识告诉我们,缩表也有机会”

进入下半年,楼市行情急转直下。据国家统计局公布的数据,从6月开始,70个大中城市中,包括新房和二手房在内,房价下降的城市逐月增多。9月,一线城市商品房交易量环比降幅普遍在两位数,其余城市也以继续降温为主。

从过去一段时间至今,金融行业在减少金融资源在房地产行业里的占比投入,这方面数字从去年下半年就开始下降,这是必然的,这就意味着缩表。

郁亮认为,对开发商而言,缩表的直接表现为降债务、控杠杆以及去金融化。在这个的过程中,资产端的投资、开工在下降,行业短期业绩肯定受到重大冲击,整个缩表过程是很煎熬的。

但在他看来,“阵痛之后还有机会,常识告诉你,如果我们做得好还是有机会。”

郁亮特别提到了10多年前的家电行业。2008年金融危机之后,国家对家电行业的扶持力度加强,“家电下乡”和“以旧换新”补贴等政策加速实施,行业过上了好日子,不少上市公司的收入增速超过40%。从2010年开始,扶持力度逐步收缩,美菱、荣事达、新飞等大批家电企业倒闭,产能全堆积成库存。

“在这个过程中,也有美的、格力、海尔这样的优秀企业脱颖而出。当年美的压力很大,据说砍掉了一半的产品品种,关掉很多工业园,裁了不少员工,然后通过数字化、线下转线上、研发去提升。家电企业在经历缩表以后,仍然获得新的发展机会。”郁亮认为,家电行业的轨迹为房地产企业增添了信心。

万科A的焦虑终于成为事实,房地产的寒冬已经深入人心探房色变,我们来看下万科的走势,了解下寒冬之下它的走势。从下图可以看到,目前万科的回落调整还属正常,从图灵波浪交易系统的角度来定义当下的调整属于某一级别的4浪调整,如果继续细分可以看到处于4浪C的下跌后半程,后期一旦下跌接近或触及61.8%的位置13.00一线可能会产生新的多头趋势机会。(月线图展示)

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